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中國房地產(chǎn)增長的拐點將在2025年左右出現(xiàn)，進入存量主導的時代

這一周，是決定全球命運的關鍵性一周。

美國總統(tǒng)大選進入密集投票期，美國人民將選出誰來坐上總統(tǒng)寶座，答案揭曉期越來越逼近。不管特朗普和拜登誰勝出，都會深刻影響未來五年的全球地緣政治格局。

 中國在忙著召開十九屆五中全會，討論審定十四五規(guī)劃綱要。這份戰(zhàn)略計劃不止要管五年，還要前瞻2035年遠景目標。

未來的五年，是兩個大國的路線對決，也是重塑世界格局的五年。

在外部環(huán)境更加復雜，不確定性和挑戰(zhàn)更多的情況下，中國一定會加速深化改革開放。

展望未來，我們很可能會迎來如下的巨變——

供給側改革是十三五規(guī)劃綱要的重點。自2015年起，從中央到地方把供給側結構性改革作為主線，貫穿于整個宏觀經(jīng)濟調控的全過程。

隨后開啟的去杠桿去產(chǎn)能去庫存運動，深刻影響了經(jīng)濟的宏觀大勢。從棚改、環(huán)保政策、豬肉價格大漲，都可以看到供給側改革的影子。

年中政治局會議正式確認“以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”，隨后可以發(fā)現(xiàn)，無論是宏觀調控還是區(qū)域發(fā)展，都開始密集圍繞這一概念做文章。

十四五期間，“雙循環(huán)”很可能會成為中國最重要的宏大敘事邏輯。我們所有的投資布局，都必須暗合這個戰(zhàn)略方向的演進。

今天中國的勞動年齡人口相比十年前少了2947萬人，老齡化人口則相比二十年前翻了差不多一倍，未來15年還要再增加一億個老人。工作賺錢的人越來越少。

與此同時，我們0到14歲的嬰童數(shù)量，在三十年時間里減少了四分之一。嬰童消費和教育消費均在萎縮。

人口結構的巨大變化，導致了全社會消費水平的下滑，內需增長放緩。因此全面放開三胎成為了刻不容緩的事情。

短期來看它是拉動內需、構建內循環(huán)經(jīng)濟的手段，長期來看則關系著民族百年大業(yè)。

自2013年設立上海自貿區(qū)之后，自貿區(qū)名單幾次擴容，如今全國已經(jīng)有21個省市區(qū)設立自貿區(qū)。

自貿區(qū)的歷史使命是作為改革承壓的試驗田，推動中國的貿易、投資更加自由便利化。如今國內外發(fā)生深刻復雜的變化，中國有非常大的迫切性，把自貿區(qū)經(jīng)驗復制到全國各地。

因此，未來5年自貿區(qū)將持續(xù)保持雁行模式，繼續(xù)從沿海飛往內陸地區(qū)，覆蓋全國范圍。

中國經(jīng)濟運行將更加符合國際通行規(guī)則。

與此同時，自貿區(qū)也將從特惠制邁向普惠制，重現(xiàn)當年“特區(qū)不特”的歷史性一幕。

中國社會科學院專家倪鵬飛發(fā)現(xiàn)，穿過長江流域的北緯31°，是一條非常重要的經(jīng)濟分界線。

在這條“長江防線”以北，2017-18年大部分地級市排名下降，平均下降6.5位；而以南的地級以上市排名上升，平均上升5.2位。

南方的競爭力提升速度普遍超過了北邊的城市。未來南北差距將持續(xù)擴大，成為比中西差距更為尖銳的區(qū)域難點。

人口和資本加速往南方遷移，北方黯然失色必不可擋。房價跌穿十萬元的地級市名單，將進一步增長，并從東北蔓延到新疆、甘肅、陜西、內蒙等。

憑借著強省會戰(zhàn)略，近年來南京強勢崛起。不同于杭州的去工業(yè)化，南京持續(xù)坐實制造業(yè)基礎，在集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能方面可圈可點。

未來南京將通過軌道交通，進一步編織全國第一個跨省都市圈，在更大的范圍內優(yōu)化資源配置。

天津仍在為當年的投資驅動模式埋單，增速放緩，而江蘇舉全省之力支持南京發(fā)展，南京大概率會干掉天津，成為中國第十大城市。

自此，中國前十大城市當中，北方將只剩下北京一根獨苗，這是真正的百年未有之大變局。

它宣告了自明清開始，經(jīng)濟重心南移的歷史性終章。

同時，合肥將憑借著最牛風投機構的模式，歷史性地首次擠入全國前二十名。

從1994年分稅制改革之后，地方政府的財政收入占全國財政收入的比例從75%驟降到2019年的53%。

但是，地方財政支出占全國的比例卻從70%躥升到85%，這一比例已經(jīng)保持了9年。

十九大對央地關系提出的要求是：權責清晰是前提，財力協(xié)調是保障，區(qū)域均衡是方向。

確保地方政府的財權事權相匹配，成為未來幾年的大方向。

因此，中央會進一步下放財權，賦予地方消費稅、房產(chǎn)稅等更多獨立稅源，甚至可能修改法律，適當賦予地方稅收立法權，補上部分事權的財力缺口。

中國的錢袋子分配格局，會迎來歷史性的巨變，地方所掌控的比例一定會逐步上升。如此，才能減少地方借債沖動，防止灰犀牛爆發(fā)。

自2013年開始，中歐BIT談判已歷時7年，共舉行了31輪談判，因為涉及投資者-國家爭端解決（ISDS）機制、國企中立原則、對等的市場開放權限幾個難點，遲遲未能落地。

如今為了應對中美新冷戰(zhàn)，中國有非常大的迫切性推動中歐投資協(xié)定落地，加強與歐盟的利益捆綁。

這可是世界第二大經(jīng)濟體啊，GDP逼近20萬億美元。與歐盟經(jīng)濟的交融，將幫助中國一舉打入二十多個歐洲國家的市場，并刺激歐洲資本對華的綠地投資。

過去中國與其他國家地區(qū)所簽訂的經(jīng)濟協(xié)議，主要是貿易領域，投資領域較為空白。

中歐投資協(xié)定作為高水平的投資協(xié)議，必然會倒逼中國改革掉落伍的管制措施。如此，也相當于為加入CPTPP進一步掃除了機制障礙。

中央從來沒有像今天這樣重視資本市場。高層認為金融是國家重要的核心競爭力，在大國崛起的復興道路上，一個能反應基本面的長牛必然不能缺席。

2007年中國股市曾經(jīng)站在6124點。2015年的峰值是5178。經(jīng)過長期的修復回調，是時候該獻禮了吧？

那么，五年內到底應該漲到多少才算合適呢。沒有精確的定量分析，這個問題確實很難回答。不過從感性的角度出發(fā)我很想問一句，漲到6000點能算過分嗎？

中國土體市場存在二元結構。農(nóng)村用地長期無法自由上市買賣，極大限制了價值套現(xiàn)。而地方政府通過征地，卻奪走了大部分土地增值收益。

過去幾年已經(jīng)在試點農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓，但是步伐邁得還不夠快，限制因素比較多。未來要構建內循環(huán)為主的格局，勢必要求地方政府更大程度的讓利。

數(shù)據(jù)顯示，目前中國的農(nóng)村存量集體建設用地約19萬平方公里，相當于城鎮(zhèn)建設用地兩倍以上，其中70%以上是宅基地，相當一部分閑置或低效使用。

未來只有農(nóng)村用地與國有儲備土地模糊了界限，真正同權同價，同等入市招拍掛，才能盤活這天量的閑置資源，讓幾億農(nóng)村人口有更多的財產(chǎn)性收入，幫助中國構建內循環(huán)為主的新格局。

按照現(xiàn)行法律，不滿十四周歲的人，實施任何危害社會的行為，都不用負刑事責任。這是1979年定下來的。

但其實今天互聯(lián)網(wǎng)無孔不入，青少年接受信息的密度和多元化，遠超他們的父輩。一些心智成熟的少年，故意利用法律漏洞犯下了駭人聽聞的犯罪行為。

青少年犯罪低齡化已成為一個不容回避的社會現(xiàn)象，對于降低刑事責任年齡的呼聲越來越大，法律跟上時代步伐，大概率是會發(fā)生的。

當前住房供不應求，社會看漲房價的預期不倒。但中國社科院預估，調控的機遇窗口將在2025年前后關閉，因為決定房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ囊蛩匕l(fā)生節(jié)點性改變：

一是城鎮(zhèn)化放緩。2025年常住人口城市化率68.6%，農(nóng)村大部分最后一代青年人口完成進城和購房的目標。之后農(nóng)村人口向城市轉移將逐步放緩。

二是人均住房缺口變小。按照目前每年人均增加1平方米的速度，2025年可實現(xiàn)“一人一間”和人均住房面積45平方米的目標。

三是舊城改造在2025年基本結束。

另外，住宅潛在供給也將在2025年之前出現(xiàn)負增長。

因此，中國房地產(chǎn)增長的拐點將在2025年左右出現(xiàn)，進入存量主導的時代。

換句話說，到那個時候可能炒房就炒不動了，調控的必要性降低。按照中科院的報告所說，樓市調控機遇窗口將在2025年前后放開。

自中國擺脫計劃經(jīng)濟，步入世俗商業(yè)社會后，中國搭上全球化列車，一躍成為世界工廠。

首富的門牌，兜兜轉轉幾十年，相繼在農(nóng)業(yè)、零售、汽車、房地產(chǎn)、IT行業(yè)中流轉，誕生了一批批帶有時代烙印的商業(yè)大佬。

而過去十多年里，房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)是誕生億萬富豪最多的兩個領域。王健林、許家印、楊惠妍家族等人，你方唱罷我登場。

如今國內外的形勢越發(fā)復雜，防范明斯基時刻成為最大的系統(tǒng)性任務。樓市絕不能再堆生出泡沫來。

所以，房地產(chǎn)曾經(jīng)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，五年內一定會被扔進歷史的垃圾堆里。許家印就別想再當商界首富了。

（作者：黃漢城 來源：旺角黃漢城 ）