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來(lái)源：米宅米宅（ID：mizhaimizhai）

作者：葫蘆娃

2018年開(kāi)始，我們能很明顯的看到一個(gè)趨勢(shì)——

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體在下沉，在向三四線地級(jí)城市全面下沉！

為此，米宅作為一家智庫(kù)研究機(jī)構(gòu)，啟動(dòng)了“2018米宅看地市”的專(zhuān)題研究，我們想通過(guò)這種研究，找到新的市場(chǎng)裂縫和機(jī)會(huì)。

1 市場(chǎng)交易主體全面下沉！

曾經(jīng)，中國(guó)房產(chǎn)的主要交易市場(chǎng)是在一二線城市和省會(huì)城市。但是，從去年我們會(huì)發(fā)現(xiàn)交易主體在整體向三四線城市下沉。

2017年全年各分級(jí)市場(chǎng)成交變動(dòng)趨勢(shì)▼

通過(guò)上面這個(gè)成交量變動(dòng)趨勢(shì)圖上我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)一二線城市的房產(chǎn)銷(xiāo)售面積在持續(xù)萎靡，而三四線城市的成交量卻始終在波動(dòng)中呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。

一二線城市賣(mài)的不好是因?yàn)檎{(diào)控，基本上成交被鎖死。

而三四線城市賣(mài)的好的原因卻有很多——

有人說(shuō)，一二線城市被鎖死之后，熱錢(qián)流向了三四線城市；也有人說(shuō)，一二線城市暴漲之后，三四線城市的群眾熱情被全面點(diǎn)燃；還有人說(shuō)，是碧桂園、恒大這一批想吃城鎮(zhèn)化紅利的人，全面涌入了三四線城市，把地價(jià)一路推高，房?jī)r(jià)自然也水漲船高……

說(shuō)的都很好，但很遺憾：以上全錯(cuò)！

2 天量貨幣在三四線棚改中定向放水！

我們先來(lái)看這幾年集中發(fā)布的幾個(gè)針對(duì)棚改的政策支持：

2013年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造的意見(jiàn)》，鼓勵(lì)棚改加速；2014年，央行創(chuàng)設(shè)PSL，用貨幣工具為棚改提供低利率貨幣支撐，國(guó)開(kāi)行成立專(zhuān)項(xiàng)棚改貸款業(yè)務(wù)；2015年，住建部、國(guó)開(kāi)行明確要求，各地棚改貨幣化安置比例不低于50%；2016/2017年，棚改貨幣化安置比例分別為48.5%/60%；2018年，明確棚改貨幣化安置比例不低于60%……

也就是說(shuō)，從2014年開(kāi)始，國(guó)家針對(duì)棚改給予了針對(duì)性的貨幣補(bǔ)貼，有相當(dāng)體量的貨幣被集中地投放在了棚改中。

那么，問(wèn)題來(lái)了，流入棚改的貨幣究竟有多少呢？

通過(guò)這張圖上我們發(fā)現(xiàn)，這場(chǎng)針對(duì)棚改的貨幣放水集中在2016/2017/2018年爆發(fā)。

2016年，超2萬(wàn)億；2017年，約1.6萬(wàn)億；2018年，第一季度約3000億，根據(jù)全年棚改目標(biāo)，預(yù)計(jì)全年投放不會(huì)低于1萬(wàn)億。

保守估計(jì)，三年投放于棚改的貨幣超4萬(wàn)億！

在這樣的天量的貨幣投放下，棚改的貨幣化安置比例從最早2013年的不足8%，一直提高到2017年的60%以上！

2013-2017年全國(guó)棚改貨幣化安置比例▼

更為關(guān)鍵的來(lái)了——

這些貨幣化安置并不是均勻的投放在全國(guó)中的，而是極大的側(cè)重和集中。

貨幣化安置的對(duì)象集中在三四線城市，一二線城市進(jìn)行貨幣化安置的僅為20%，而剩余的80%集中在三四線城市。

也就是說(shuō)，最終，數(shù)萬(wàn)億天量貨幣的集中投放地在三四線城市、地級(jí)城市和縣級(jí)城市！

那么具體到每一個(gè)的地市有多少呢？

我舉個(gè)例子吧。

我上周剛從河南的某個(gè)地級(jí)城市考察回來(lái)。

2016-2018年，這個(gè)地級(jí)市要完成50000戶(hù)的棚改拆遷，其中6成以上為貨幣化安置。按照當(dāng)前的當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)計(jì)算，3年內(nèi)，這個(gè)地級(jí)市要有400億的貨幣進(jìn)入。

而這個(gè)地級(jí)市一年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售額有多少呢？

區(qū)區(qū)130億而已！

一邊是100億規(guī)模的小市場(chǎng)，一邊是400億規(guī)模的天量貨幣，這個(gè)脆弱的地級(jí)市市場(chǎng)瞬間被強(qiáng)行點(diǎn)燃、引爆！

3 三四線城市房?jī)r(jià)的天花板，已經(jīng)被貨幣逼到觸頂。

剛才已經(jīng)說(shuō)過(guò)，超4萬(wàn)億的貨幣被集中地投放到了地級(jí)城市。

4萬(wàn)億是一個(gè)什么概念？要知道08年的那個(gè)大計(jì)劃，也就是4萬(wàn)億而已！

手握大紅包的老百姓們被幸福沖昏頭腦，舉目四望，竟然沒(méi)有一個(gè)靠譜的放錢(qián)通道：

炒股？不敢！

P2P、投資擔(dān)保？隔壁村的老王頭去年剛被坑了幾十萬(wàn)，心臟病發(fā)作，現(xiàn)在還躺在醫(yī)院里！

幣圈、區(qū)塊鏈？啥幣，啥鏈兒，這都是啥啥啥，還想收割我！

還得是買(mǎi)房，這才靠譜！舊社會(huì)老地主把錢(qián)變成土地，新中國(guó)拆遷戶(hù)把錢(qián)變成房子，這才是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)。

所以，在那個(gè)400億貨幣沖擊的河南地級(jí)市里——

一個(gè)滯銷(xiāo)5年，月均去化不足20套的準(zhǔn)爛尾項(xiàng)目，2000套的存貨，不足1年時(shí)間，瞬間出清。房?jī)r(jià)從6字頭，一路跳漲到9字頭。

所以，我們看到現(xiàn)在的全國(guó)房?jī)r(jià)上漲指數(shù)排名里——

正在唱主角的，幾乎都是一水的三四線城市、地級(jí)市甚至是縣級(jí)市！

所以，我們看到了這樣的一個(gè)奇葩現(xiàn)象——

河南，許昌和焦作的房?jī)r(jià)最高點(diǎn)，碰到了省會(huì)鄭州的底；安徽，阜陽(yáng)和安慶的房?jī)r(jià)最高點(diǎn)，碰到了省會(huì)合肥的底；江蘇，蘇北的徐州和鹽城的房?jī)r(jià)最高點(diǎn)，碰到了蘇南準(zhǔn)一線城市蘇州的底；浙江，海寧和柯橋的房?jī)r(jià)最高點(diǎn)，碰到了省會(huì)杭州的底……

究其原因，無(wú)非就是這些省會(huì)城市有限購(gòu)的門(mén)檻，有限價(jià)的壓制，價(jià)格被死死地控制在一個(gè)特定空間里，而三四線城市因?yàn)橛刑炝康呐锔呢泿磐械祝譀](méi)有政策限制，房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)。

一個(gè)被壓制，一個(gè)被鼓勵(lì)，兩者在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)默契的相交了。

三四線城市的房?jī)r(jià)，蹦著高的紛紛觸碰到了省會(huì)城市和毗鄰的一二線城市！

4 那么，問(wèn)題來(lái)了——能不能買(mǎi)？

還買(mǎi)什么啊，拿著賠償款，抓緊時(shí)間落戶(hù)到底部的那些省會(huì)城市和毗鄰的一二線城市落戶(hù)、搖號(hào)、搶房！

一旦地級(jí)城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始逼平了省會(huì)城市，那么所謂的低價(jià)紅利已經(jīng)被吃干喝凈，純粹就是靠著棚改貨幣來(lái)續(xù)命。

慢慢的會(huì)有越來(lái)越多的人發(fā)現(xiàn)這種奇葩現(xiàn)象的不合理和不科學(xué)，那波購(gòu)買(mǎi)力極強(qiáng)的棚改客戶(hù)一定會(huì)持幣進(jìn)入省會(huì)城市和毗鄰的一二線城市，畢竟同樣的價(jià)格，這里擁有更好的商業(yè)、更好的教育、更好的城市基礎(chǔ)。

更重要的是，還有政府一手幫你摁著房?jī)r(jià)，一手用搶人大戰(zhàn)幫你打開(kāi)大門(mén)的縫隙。

這年頭，誰(shuí)家還沒(méi)有幾個(gè)大學(xué)畢業(yè)生！

在當(dāng)下這個(gè)節(jié)點(diǎn)，最好的機(jī)會(huì)來(lái)自于逃頂和抄底。

逃哪些城市的頂？

逃那些房?jī)r(jià)已經(jīng)逼平省會(huì)的那些城市的頂！

抄哪些城市的底？

所在省份有集中爆發(fā)的大規(guī)模棚改、6成以上比例都是貨幣化安置、省會(huì)城市正在爆發(fā)搶人大戰(zhàn)、落戶(hù)和限購(gòu)被撕開(kāi)縫隙、且省會(huì)城市限價(jià)執(zhí)行比較嚴(yán)格……

去抄這些省會(huì)城市的底！未來(lái)一定會(huì)有一大波緩過(guò)神來(lái)的棚改拆遷戶(hù)，持幣涌入這些省會(huì)城市中！

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